COVID – 19
สร้าง “New Normal” อะไรกับอสังหาฯ ไทย?
เรียกได้ว่าตอนนี้เป็นช่วงเวลาที่เราต้องจับมือกันผ่านวิกฤตนี้ไปด้วยกัน วันนี้ยังไม่มีใครสามารถให้คำตอบได้ว่าการแพร่ระบาดของไวรัส COVID – 19 จะหมดไปจากโลกเมื่อไร? แต่สิ่งที่หลายคนให้คำตอบได้ก็คือ “ฉันจะอยู่อย่างไรในสถานการณ์เช่นนี้” เรียกได้ว่านี่คือการปรับตัวและเรียนรู้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็วจนเกิดเป็นคำที่ตอนนี้ผมเองมองว่าหลายคนคงคุ้นเคยกับคำนี้ไปแล้ว…
“New Normal”
ความปกติใหม่ที่กำลังเข้ามามีบทบาทกับการใช้ชีวิตของเราทุกคน โดยเฉพาะในการประกอบธุรกิจ และอีกอุตสาหกรรมที่ไม่อาจหนีคำนี้ได้พ้นก็คือ “อสังหาฯ ไทย” แต่ก่อนที่เราจะไปดูกันว่า COVID – 19 เข้ามาสร้าง New Normal อะไรให้กับอสังหาฯ ไทยบ้างนั้น ผมอยากจะพาทุกคนย้อนไปดูอสังหาฯ ไทยเมื่อประมาณ 33 ปีที่แล้วกันครับ ว่าช่วงระยะเวลาตอนนั้นลากยาวมาจนถึงปัจจุบันนี้ เกิดอะไรขึ้นกับอุตสาหกรรมนี้บ้าง?
4 ยุคที่น่าจับตามองของอสังหาฯ ไทย
ตั้งแต่อดีตที่ผ่านมาต้องบอกว่าทุกๆ ปีวงการอสังหาฯ ไทยเรามักจะเจอกับเหตุการณ์ต่างๆ ที่เรียกได้ว่าเข้ามามีผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ซึ่งผมเองสรุปออกมาเป็น 4 ยุค เราลองไปดูกันครับว่าแต่ละยุคนั้นมีเหตุการณ์อะไรน่าสนใจบ้าง…
ช่วงปี 2530 – 2539 : ยุคเฟื่องฟูของอสังหาฯ
เริ่มจากช่วงแรกอย่างช่วงปี 2530 กันก่อนเลยครับ ช่วงนี้ต้องบอกว่าเป็นช่วงที่อสังหาฯ ไทยเรามีการขยายตัวในอัตราที่สูงมาก ถ้าจะเรียกว่าเป็นยุคเฟื่องฟูของอสังหาฯ ก็ไม่ผิดครับ เพราะภาครัฐมีนโยบายสนับสนุนการลงทุนในประเทศ นอกจากนี้ยังรวมไปถึงให้การสนับสนุนนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศ ซึ่งสำหรับวงการอสังหาฯ นั้น การลงทุนแนวสูงต้องบอกว่าเป็นที่นิยมของกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติมากเลยทีเดียว โดยเฉพาะทำเลศักยภาพที่เป็นทั้งแหล่งท่องเที่ยว และแหล่งงาน เพราะทำเลเหล่านี้จะทำให้เกิดการจ้างงานจำนวนมาก มีกลุ่ม Real Demand จำนวนมากกระจายกันอยู่ อีกสิ่งที่ตามมาเมื่อเกิดการซื้อเพื่อเก็งกำไร ซื้อเพื่อลงทุนเป็นจำนวนมากก็คือ ความต้องการที่ดินเพื่อการก่อสร้างของเหล่า Developer หรือเจ้าของกิจการทั้งภาคอุตสาหกรรม โรงแรม MEGA Project ต่างๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
แต่อีกด้านที่หลายคนมองข้ามไปก็คือ การเก็งกำไรในที่ดินและสิ่งก่อสร้างที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไทยเราได้รับสัญญาณเตือนจากแบงค์ชาติ หรือธนาคารแห่งประเทศไทยให้มีความระมัดระวัง เนื่องจากอาจเกิดความเสี่ยงต่างๆ ตามมา แต่สุดท้ายแล้วก็ไม่สามารถหยุดยั้งกระแสการตลาดที่เป็นบ่อเกิดของวิกฤตการณ์เศรษฐกิจฟองสบู่ (Economic Bubble) ในช่วงปี 2540 ได้
ช่วงปี 2540 – 2544 : ลอยตัวค่าเงินบาท อสังหาฯ ถึงจุดต่ำสุด
เมื่อมียุคเฟื่องฟู ก็ต้องมียุคตกอับกันบ้าง เหมือนกับคำกล่าวที่ว่า “มีขึ้นก็ต้องมีลง” เพราะทันทีที่ประเทศไทยปล่อยลอยตัวค่าเงินบาท แน่นอนครับว่าผลกระทบในแง่ลบย่อมตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ ส่งผลต่อภาคเอกชนหลายบริษัทเผชิญกับภาวะหนี้สินก้อนใหญ่ สถาบันการเงินหลายแห่งต้องปิดตัว ซึ่งช่วงปี 2540 – 2542 ยังเป็นช่วงที่เกิดวิกฤตการณ์เศรษฐกิจฟองสบู่อีกด้วย ซึ่งตลาดหุ้นในช่วงนี้ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ทั้งราคาที่ดินที่เคยพุ่งสูง รวมถึงอสังหาฯ ที่นักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติซื้อไว้เก็งกำไรก่อนหน้านี้ก็ถึงจุดตกต่ำสุดอีกด้วย กว่าจะฟื้นตัวกลับมาได้ก็ใช้เวลาหลายปี ซึ่งหลังจากเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัวในช่วงปี 2543 เนื่องจากภาครัฐมีมาตรการต่างๆ เข้ามาช่วยเหลือทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการอสังหาริมฯ ไม่ว่าจะเป็น…
◼️ มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน
◼️ มาตรการการนำดอกเบี้ยเงินกู้มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
◼️ มาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับรายรับจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
◼️ มาตรการการลดหย่อนดอกเบี้ยที่ลดลงมาต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ จากอัตราดอกเบี้ย MLR ที่เคยอยู่ในระดับสูงถึงร้อยละ 15 – 18
◼️ การสนับสนุนการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
แต่ความตกต่ำไม่ได้หยุดอยู่แค่วิกฤตการณ์เศรษฐกิจฟองสบู่เท่านั้น เพราะอีกสิ่งที่เราหลายคนไม่เคยลืมก็คือช่วงปี 2540 นี้ยังเป็นช่วงที่ไทยเราเจอกับวิกฤตต้มยำกุ้ง (Asian Financial Crisis) ที่ก่อให้เกิดความกลัวว่าจะเกิดการล่มสลายทางเศรษฐกิจทั่วโลกเนื่องจากการแพร่ระบาดทางการเงินอีกด้วย
ช่วงปี 2545 เป็นต้นมา : การผ่านวิกฤตต่างๆ ทำให้อสังหาฯ ไทยฟื้นตัวและแข็งแกร่งขึ้น
ท้ายที่สุดแล้วในช่วงปี 2545 อุตสาหกรรมอสังหาริมฯ ไทยเราก็ค่อยๆ ฟื้นตัวกลับมา ซึ่งต้องบอกว่าผลกระทบจากการเกิดวิกฤตฟองสบู่แตกและวิกฤตต้มยำกุ้งนั้น ได้เปลี่ยน Landscape ของวงการอสังหาริมฯ ในไทยครั้งใหญ่ ซึ่งหากจะให้ผมเปรียบเทียบให้เห็นภาพชัดๆ เราลองนึกถึงคนจำนวนมากที่กำลังล้มป่วยด้วยโรคระบาดเดียวกัน และคนที่รอดชีวิตกลับมาได้นั้นก็คือคนที่ภูมิต้านทานแข็งแรงเท่านั้น!! แต่ในขณะเดียวกัน เหล่า Developer รายกลางบางรายที่มีภูมิต้านทานน้อยแต่สามารถรอดชีวิตกลับมาได้ นั่นก็เพราะการงัดกลยุทธ์เด็ดออกมาใช้ อย่างการหันไปดึงกลุ่มทุนต่างประเทศเข้ามาร่วมทุนเพื่อสร้างฐานธุรกิจให้มั่นคงนั่นเองครับ
ถึงแม้ว่าในช่วงต้นปี 2550 จะมีสัญญาณชี้ให้เห็นถึงปัจจัยบวกมากขึ้น แต่ในปีนี้เองก็เป็นอีกปีที่เกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ (Subprime Crisis) ที่เกิดจากการล้มละลายของบริษัทให้สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ซึ่งส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ ในไทย เกิดความเสี่ยงต่อสภาพคล่องของ Developer ที่ต้องพึ่งแหล่งทุนจากต่างประเทศ ไม่เพียงแค่นี้นะครับ เศรษฐกิจเรายังต้องเผชิญกับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากการที่สถาบันการเงินในประเทศเองมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้นอีกด้วย
แต่จากการที่เราต้องเจ็บตัวมาแล้วถึง 2 ครั้ง ทั้งจากวิกฤตฟองสบู่แตก และวิกฤตต้มยำกุ้ง ทำให้เราค่อนข้างรับมือได้ดี โดยปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในช่วงนี้เริ่มดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ไม่ว่าจะเป็น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สถาบันการเงินปรับลดลงแล้ว แต่ในขณะเดียวกันนั้น ปัจจัยสำคัญที่ยังส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อใช่ว่าจะหมดไป โดยเฉพาะ ปัจจัยด้านการเมือง ที่เรียกได้ว่าเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจ แต่ท้ายที่สุดแล้วอสังหาฯ ไทยเราก็ทรงตัวอยู่มาได้ด้วยดีอย่างต่อเนื่อง จนกระทั่งปีที่แล้ว ปี 2562 ที่ภาครัฐออกมาตรการ LTV ออกมา ซึ่งกลุ่มของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองนั้นไม่ถือว่าได้รับผลกระทบมากนัก แต่สำหรับกลุ่มนักลงทุนนั้นเรียกได้ว่า ได้รับผลกระทบเต็มๆ ทำให้อสังหาฯ มีการดรอบตัวลงเล็กน้อย แต่นั่นไม่ถือว่าร้ายแรงเลยครับ เมื่อเทียบกับปี 2563 นี้!!
2563 (ปัจจุบัน) : ยุคแห่ง Social Distancing
หากสืบเนื่องมาจากปีที่แล้วตั้งแต่ช่วงเดือน เม.ย. ที่แบงก์ชาติออกมาประกาศมาตรการ LTV หรือ Loan to Value เรียกได้ว่าธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบแบบเลี่ยงไม่ได้จนถึงขั้นดรอปตัวลงไปอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มของนักลงทุน หรือกลุ่มคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ด้วยเงื่อนไขหลายๆ ข้อนั่นเอง แต่สุดท้ายแล้ว Developer แต่ละเจ้าก็ปรับตัวทำการตลาดและงัดแต่ละกลยุทธ์ออกมาเพื่อรับมือกับมาตรการตัวนี้จนสถานการณ์ดีขึ้นเยอะ แต่นั่นกลับไม่ได้ร้ายแรงเท่ากับปีนี้ที่เรากำลังเผชิญกับวิกฤตระดับโลกอย่างการแพร่ระบาดของไวรัส COVID – 19 ที่ไม่ได้ส่งผลกระทบแค่ธุรกิจอสังหาฯ เท่านั้นครับ แต่ยังส่งผลกระทบไปอีกหลายภาคส่วน
ผมเองเคยถูกลูกเพจตั้งคำถามมาว่า… “วิกฤต COVID – 19 เทียบเท่าน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 จริงมั้ย??”
ถ้าหากใครที่ยังนึกภาพไม่ออก ผมมีข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล แยกตามโซนของ Q1/2563 มาให้ดูคร่าวๆ ครับ
ซึ่งตัวเลขจากผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล สำหรับไตรมาสแรกของปีนี้ที่ทาง REIC เปิดเผยออกมานั้น มีจำนวน 68 โครงการ ลดลง -40.4% เทียบกับไตรมาส 1/2562 โดยมีจำนวน 15,932 หน่วย ลดลง -29.6% เรียกได้ว่าเป็นการเปิดขายโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 4/2554 ที่หลายคนไม่เคยลืม นั่นก็คือปีที่เกิดน้ำท่วมใหญ่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งปีนั้นมีการเปิดขายโครงการใหม่เพียง 67 โครงการ 15,858 หน่วยเท่านั้น และสำหรับปีนี้ ข้อมูลเปิดเผยว่ามีโครงการเปิดขายใหม่ในไตรมาสแรกโดยแบ่งเป็นอาคารชุด 23 โครงการ 7,111 หน่วย และบ้านจัดสรร 45 โครงการ 8,821 หน่วย โดยที่จำนวนหน่วยของอาคารชุดลดลง -42.9% ส่วนบ้านจัดสรรลดลง -13.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ถ้าลองมองย้อนหลังไปประมาณ 5 ปีย้อนหลัง ค่าค่าเฉลี่ยของสถิติโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายเฉลี่ยไตรมาสละ 116 โครงการ 28,490 หน่วย เห็นภาพได้ชัดเจนเลยครับว่าไตรมาสแรกของปีนี้ โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่มีตัวเลขที่ลดลงว่าค่าเฉลี่ยเกือบครึ่ง!!
และยังมีอีกตัวเลขที่ชี้ให้เห็นชัดเจนมากว่าเกิดอะไรขึ้นกับอสังหาฯ ไทยในช่วงนี้ นั่นก็คือตัวเลขรายได้และกำไรของแต่ละบริษัท ลองมาดูตัวเลขของทั้ง 20 บริษัทที่ผมรวบรวมข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์มาให้ดูกันครับ…
ดังนั้นผมว่าไม่ผิดหรอกครับ ที่หลายคนจะเปรียบเทียบว่าวิกฤตครั้งนี้ แทบจะเทียบเท่ากับวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554
และแน่นอนครับว่าเมื่อเกิดเหตุการณ์การแพร่ระบาดในครั้งนี้ ทำให้การใช้ชีวิตในสังคมของคนเราเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง เรียกได้ว่าเราไม่สามารถที่จะใช้ชีวิตแบบเดิมได้อีก โดยเฉพาะ “Social Distancing” ที่จะต้องมีการเว้นระยะห่างระหว่างกันเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของ COVID – 19 ดังนั้นไม่ผิดหรอกครับหากผมจะเรียกว่าตอนนี้เรากำลังอยู่ในยุคของ Social Distancing และเมื่อการใช้ชีวิตในสังคมของคนเราเปลี่ยนไป ผมว่าหลายคนคงเคยได้ยินคำนี้กันมาแล้วอย่างแน่นอนสำหรับคำว่า “New Normal” หรือความปกติใหม่ที่กำลังเข้ามามีบทบาทกับสังคมของเรามากขึ้น เราลองไปทำความรู้จักกับคำนี้กันครับ
New Normal ??
ต้องยอมรับเลยครับว่าทุกวันนี้แทบจะไม่มีใครไม่รู้จักคำว่า “New Normal” ซึ่งหากให้แปลตรงตัวก็คือ New = ใหม่ และคำว่า Normal = ปกติ รวมกันก็คือ “ความปกติใหม่”
ซึ่งพอผมได้ลองศึกษาดู ถึงได้ทราบว่าแต่ก่อนคำว่า “New Normal” ไม่ใช่คำที่เพิ่งเกิดขึ้นมา แต่เป็นคำที่ถูกนำมาใช้ในช่วงวิกฤตก่อนหน้านี้นานแล้ว ซึ่งตอนนั้นเป็นเหตุการณ์ที่เรียกได้ว่าเป็นเศรษฐกิจระดับมหภาคหลังปี 2008 ที่เกิดขึ้นที่สหรัฐอเมริกา และอีกหลายประเทศทั่วโลกที่หลายคนยังจดจำได้จนถึงทุกวันนี้ก็คือ “Hamburger Crisis” หรือที่บ้านเราเรียกกันว่า วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ นั่นเองครับ
ซึ่งตัวอย่างคำว่า New Normal ที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดก็คือ เศรษฐกิจของจีนในช่วงก่อนปี 2007 ซึ่งช่วงนี้เป็นช่วงที่เกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ เรียกได้ว่าเป็นช่วงที่เศรษฐกิจจีนขยายตัวมากกว่า 10% แต่หลังจากนั้นการเติบโตก็ลดลงต่อเนื่อง จนถึงปี 2014 เศรษฐกิจจีนก็ไม่เคยเติบโตเกิน 7% อีกเลย ซึ่งเหตุการณ์จากวิกฤตในครั้งนั้นของจีน เรียกได้ว่าเป็นการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ถดถอยลง และอาจไม่มีทางกลับไปเติบโตได้ในระดับเดิมอีก ซึ่งเหตุการณ์ครั้งนี้เอง ประธานาธิบดีสีจิ้นผิง ได้ชี้แจงกับประชาชนของตนเองว่า ที่เศรษฐกิจจีนเติบโตเพียง 7% แทนที่จะเป็นเลขสองหลักเหมือนก่อนหน้านี้ไม่ใช่เป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจถดถอย แต่เป็น New Normal ทางเศรษฐกิจของจีนในอนาคตนั่นเองครับ
ลองตัดภาพมาที่ปัจจุบัน… คำว่า New Normal ในยุคที่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัส COVID – 19 นั้น ก็เป็นอีกคำที่ถูกนำมาใช้ในในสถานการณ์ที่ชี้ให้เห็นว่า สิ่งต่างๆ เหล่านี้คือสิ่งที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แต่กำลังจะเกิดขึ้นและกลายเป็นความปกติในรูปแบบใหม่หลังจากเชื้อไวรัส COVID – 19 หมดไป ซึ่งคำนี้ถูกนำมาใช้แทบจะทุกบทบาทในการดำเนินชีวิต ไม่ว่าจะเป็นการออกกำลังกาย การเลือกกินอาหาร การเข้าใช้บริการสถานที่ต่างๆ การท่องเที่ยว รวมไปถึงกลุ่มธุรกิจทุกกลุ่มที่ต้องมีการปรับตัว ซึ่งมุมมองที่ผมสนใจก็คือ วงการอสังหาฯ บ้านเราที่เห็นได้ชัดเจนมากครับว่าเกิด New Normal และ Developer ทุกเจ้าเองมีการปรับตัวกันอย่างรวดเร็ว
New Normal กับธุรกิจอสังหาฯ ไทย
ถ้าหากว่าเราลองมอง New Normal ในมุมของการตลาด สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนเลยก็คือ การทำธุรกิจในทุกวันนี้เปลี่ยนแปลงไปตามพฤติกรรมของผู้บริโภค ซึ่งปกตินั้นพฤติกรรมของผู้บริโภคมักเปลี่ยนไปตามเทรนด์หรือแรงขับเคลื่อนต่างๆ อยู่แล้ว แต่เมื่อมีสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อการใช้ชีวิตโดยตรงอย่างการแพร่ระบาดของ COVID – 19 นั้น พฤติกรรมของผู้บริโภคเรียกได้ว่าเป็นการถูกบีบให้เปลี่ยน จึงเรียกได้ว่าเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง และเป็นการเปลี่ยนไปชนิดที่ผู้ประกอบการธุรกิจต่างๆ ต้องรีบปรับตัวให้ทัน เพราะอะไร? เพราะผลกระทบครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องที่เราจะต้องมานั่งรอความช่วยเหลือจากคนอื่นนั่นเองครับ และในมุมของการเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาฯ นั้น เราลองมาดูกันครับว่า COVID – 19 นั้น สร้าง New Normal อะไรให้กับอุตสาหกรรมนี้บ้าง…
“Work From Home”
เราสามารถทำงานจากที่บ้านได้
เริ่มจากการทำงานที่เปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัดที่สุดก่อนเลยครับ ต้องบอกว่าเมื่อนโยบายป้องกันการแพร่ระบาดของ COVID – 19 ด้วยการ Work From Home มีมากขึ้น สิ่งนี้กำลังกลายเป็น New Normal ใหม่ที่จะทำให้หลายบริษัทเริ่มเรียนรู้แล้วว่า จริงๆ แล้วเราสามารถทำงานที่บ้านได้ ดังนั้น… ในขณะที่ Home Office กำลังเป็นที่สนใจของลูกค้า อีกมุมก็คือ เหล่าอาคารพาณิชย์ให้เช่าต่างๆ รวมไปถึง Office Building ยังคงจำเป็นอยู่มั้ย?
ไม่เพียงเท่านี้ครับ เพราะอีกสิ่งที่เปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัดก็คือเหล่า Developer เริ่มให้ความสำคัญกับพื้นที่ Living Room มากขึ้น รวมไปถึงการดีไซน์ Multipurpose Room จากเดิมเป็นห้องนอนให้กลายเป็นห้องทำงาน เพื่อรองรับกลุ่ม Work From Home มากขึ้น และกลายเป็นว่า นี่กำลังจะกลายเป็นอีกจุดขายที่กำลังจะกลายเป็น Selling Point ให้โครงการได้
ซื้อบ้านยุคใหม่…
ไม่ต้อง Walk-in โครงการเพื่อชมห้องตัวอย่าง
เมื่อสังคมต้องมีการเว้นระยะห่างระห่างกันหรือ Social Distancing กลายเป็นว่ายอด Walk ของแต่ละโครงการในช่วงที่การระบาดหนักๆ หดหายไปเกือบหมด ดังนั้นการปรับตัวที่เกิดขึ้นก็คือ การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพื่อรักษายอดขายได้ และแน่นอนครับว่าการมองภาพนิ่งอาจจะยังไม่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ามากนัก ดังนั้นการพาชมโครงการในรูปแบบวิดีโอจึงได้รับความสนใจและมาแรงในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา โดยเฉพาะการ Live Facebook
แต่นอกจากนี้แล้ว ยังมีอีกหลายเทคโนโลยีที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้ อย่างเทคโนโลยี Mixed Reality (MR) ที่ผมจำได้ว่าแสนสิริเป็นรายแรกที่นำเทคโนโลยีตัวนี้มาใช้ ซึ่ง MR เป็นการผสานจุดเด่นของเทคโนโลยี Virtual Reality (VR) ซึ่งเป็นการจำลองภาพดิจิทัลกราฟฟิกเสมือนจริงขึ้นมา และ Augmented Reality (AR) ที่เป็นการสร้างภาพดิจิทัลกราฟิกให้ซ้อนทับบนสภาพแวดล้อมของโลกจริง ดังนั้นเมื่อเอาจุดเด่นทั้ง 2 เทคโนโลยีมารวมกัน จึงเกิดเป็นเทคโนโลยี “MR” ก็คือเทคนิคการนำภาพดิจิทัลกราฟฟิกมาซ้อนทับกับสภาพแวดล้อมรอบข้างได้สมจริง ต้องบอกว่าปัจจุบันเทคโนโลยีตัวนี้ถูกนำไปใช้เยอะขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการซ้อมผ่าตัดในวงการแพทย์ การฝึกบินในวงการอากาศยาน การออกแบบ 3 มิติ รวมไปถึงวงการอสังหาฯ ด้วยเช่นกัน ที่สามารถนำเทคโนโลยีตัวนี้มาใช้ในรูปแบบของการจำลองห้องตัวอย่างดิจิทัล สำหรับโครงการที่สามารถแสดงผลภาพดิจิทัลกราฟฟิก กับสภาพแวดล้อมรอบข้างได้สมจริง ทำให้ช่วยยกระดับประสบการณ์การซื้อที่อยู่อาศัยในวงการอสังหาริมทรัพย์
(คลิกดูตัวอย่างเว็บไซต์ 360 องศา โครงการ Glam ลาดพร้าว 71 >> https://my.matterport.com/show/?m=SdStMciAEXC&brand=0)
นอกจากนี้แล้วยังมีในส่วนของเว็บไซต์มุมมอง 360 องศา ที่ผมเองถือว่าตอบโจทย์เช่นกัน เพราะลูกค้าสามารถเข้าถึงข้อมูลได้ชัดเจนมากยิ่งขึ้น แถมยังสามารถดูบรรยากาศโดยรอบโครงการได้อีกด้วย อย่างโครงการ Glam ลาดพร้าว 71 จาก AssetWise ก็เป็นอีกโครงการที่มีการนำเว็บไซต์มุมมอง 360 องศา มาใช้เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ลูกค้า เรียกได้ว่าเป็นการสร้าง Product Experience ให้กับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้ดีเลยทีเดียวครับ ซึ่งตัวอย่างที่ผมยกมาให้ดูนั้น จริงๆ สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่มีอยู่แล้ว และบางโครงการนำมาใช้งานจริง แต่ไม่ได้รับความนิยมมากนัก แต่อย่างที่บอกครับ เมื่อพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป สิ่งที่เคยถูกมองข้าม จะกลับมามีบทบาทสำคัญมากที่สุดในตอนนี้แน่นอน
“Individual Society”
พื้นที่ส่วนกลางที่เปลี่ยน กับความส่วนตัวที่สำคัญมากขึ้น
เมื่อก่อนผมยอมรับครับว่าการที่เราจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะบ้าน ทาวน์โฮม หรือว่าคอนโดฯ อีกสิ่งที่เรานำมาประกอบการตัดสินใจก็คือ “ส่วนกลาง” เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกที่โครงการให้มาผมก็มองว่าสำคัญนะครับ อย่างเช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือสวนสาธารณะ ที่ถือว่าเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่ควรมี ซึ่งแน่นอนว่าเมื่อสังคมการใช้ชีวิตเปลี่ยนไปและเข้าสู่ยุคของ Social Distancing ที่ทุกคนจะต้องรักษาระยะห่างระหว่างกันเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของ COVID – 19 ทำให้พื้นที่ส่วนกลางของทุกโครงการจะต้องปรับเปลี่ยนไปจากเดิม ซึ่งอีกคำที่จะเข้ามาก็คือคำว่า “Individual Society” เพราะตอนนี้ความเป็นส่วนตัวก็สำคัญมากเช่นกัน
และเมื่อหลายๆ องค์กรเริ่มมีการ Work From Home กันมากขึ้น อีกสิ่งสำคัญก็คือ พื้นที่ส่วนกลางที่สามารถรองรับการทำงานได้ในวันที่ทุกโครงการสามารถเปิดให้ใช้พื้นที่ส่วนนี้ เพราะไม่ว่ายังไงแล้ว สุดท้ายลูกบ้านก็มีความต้องการที่จะใช้พื้นที่ส่วนกลางอยู่ดี อย่างผมเองก็เป็นอีกคนที่ยอมรับว่าชอบใช้ชีวิตอยู่ที่ส่วนกลางของคอนโดฯ มากเช่นกัน เพราะความสะดวกตรงนี้ทำให้เราไม่ต้องเสียเวลาเดินทางออกไปไหน ซึ่งโซนที่สำคัญมากคงหนีไม่พ้น Co-Working Space ที่อาจจะต้องมีการเน้นความเป็นส่วนตัวหรือรองรับมุมทำงานสำหรับ 1 คนมากขึ้น เพราะ New Normal ที่เกิดขึ้นตอนนี้ก็คือ ทุกคนเริ่มหันมาใช้ชีวิตกับตัวเองและสนใจตัวเองมากยิ่งขึ้น ซึ่งถ้าเราจะมองให้เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นผมคงต้องยกตัวอย่างการนั่งรับประทานอาหารภายในห้างสรรพสินค้าในช่วงนี้ ที่แต่ละร้านจะรองรับการนั่งรับประทานสำหรับ 1 ท่าน และมี Space ของแต่ละโต๊ะในระยะที่เหมาะสมนั่นเองครับ นอกจากนี้ การนำเทคโนโลยีแบบ Touchless มาใช้ในพื้นที่ส่วนกลางผมเองก็มองว่าสำคัญมากเช่นกันครับ
Smart Home แบบเดิมๆ จะถูกลืม
และแทนที่ด้วยเทคโนโลยีแบบ Touchless
จริงๆ ต้องบอกว่าสิ่งนี้หลายโครงการมีอยู่แล้วครับสำหรับ Smart Home หรือบ้านอัจฉริยะที่กำลังเป็นเทรนด์มาแรง เพราะค่อนข้างตอบโจทย์ Living Solution ได้เป็นอย่างดี แต่ละโครงการก็อาจจะมีฟังก์ชันของเทคโนโลยีตรงนี้ต่างกันออกไป แต่อีกสิ่งที่สืบเนื่องมาจากข้างต้นที่ผมเองได้เกริ่นไปก็คือเรื่องของเทคโนโลยีแบบ Touchless หรือเทคโนโลยีระบบไร้สัมผัสนั่นเองครับ
ซึ่งเทคโนโลยีตัวนี้ใช่ว่าจะไม่เคยมีมาก่อน แต่เมื่อก่อนนั้นไม่ได้มีบทบาทสำคัญมากนัก แต่เมื่อมีการแพร่ระบาดของ COVID – 19 สิ่งนี้กลายเป็นอีก New Normal ที่เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในการใช้ชีวิต โดยเฉพาะพื้นที่ส่วนกลางของแต่ละโครงการที่มีผู้คนใช้งานจำนวนมาก หากโครงการไหนปรับตัวได้เร็วก็ถือว่ายิ่งได้เปรียบคู่แข่ง
ฉีกกรอบการตลาดอสังหาฯ
รุกการตลาดด้วยการสร้างพันธมิตรแบบฉีกกรอบ
Collaboration เป็นอีกปรากฏการณ์ New Normal ที่นับวันจะเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ สร้างเครือข่ายพันธมิตรมากขึ้น เพื่อโตไปด้วยกัน โดยเฉพาะพันธมิตรในวงการเทคโนโลยี เพราะต่อไป “Prop Tech” จะยิ่งมีบทบาทมากขึ้นเรื่อยๆ ต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่เนื่องด้วยความที่ความเชี่ยวชาญและองค์ความรู้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือ การพัฒนา-สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดิน
อย่างการที่แสนสิริจับมือกับ CHAME’ (ชาเม่) ซึ่งสาวๆ หลายคนน่าจะรู้จักแบรนด์นี้กันดี เพราะ CHAME’ ถือว่าเป็นผู้นำด้านสุขภาพและความงามของไทยเราเลยก็ว่าได้ ดังนั้นเพื่อเป็นการสร้างมิติใหม่ให้กับวงการอสังหาฯ บ้านเรา แสนสิริจึงมีการนำเอาผลิตภัณฑ์สุขภาพและความงามสู่การสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) เพื่อตอบโจทย์กระแสคนรักสุขภาพและ Well-being โดยครั้งนี้ถือเป็นการรุกเจาะฐานการตลาดลูกค้าระดับ Mass Segment ผ่านกลยุทธ์ Unexpected Marketing ที่เป็นกลุ่ม Real Demand ผ่านแบรนด์และฐานการตลาดที่แข็งแกร่งของ CHAME’ ซึ่งการตลาดตรงนี้ผมมองว่าดีนะครับ เพราะนั่นทำให้คนกลุ่ม Mass เข้าถึงแบรนด์ได้มากขึ้น แน่นอนว่าความจริงที่เราต้องนึกถึงก็คือ คนกลุ่ม Mass อาจจะไม่ใช่ลูกค้าเราก็จริง แต่เราจะขาดคนกลุ่มนี้ไปไม่ได้ครับ เพราะคนกลุ่มนี้จะเป็นคนที่ดึงลูกค้าให้เข้ามาหาเรานั่นเอง และการเลือกเจาะกลุ่ม Health & Beauty ผมว่าแสนสิริมาถูกทางมากๆ เพราะเทรนด์คนรักสุขภาพและความงามจะกลายเป็นอีกหนึ่ง New Normal ในช่วงหลัง COVID – 19 ที่คนจะหันมาให้ความสำคัญเรื่องสุขภาพและดูแลตนเองมากขึ้นอย่างแน่นอน
อย่างไรก็ตามครับ นี่เป็นเพียงส่วนหนึ่งของ “New Normal” หรือความปกติใหม่ ที่เกิดขึ้นกับวงการอสังหาฯ ไทยเราเท่านั้น เพราะจริงๆ แล้วยังมีอีกหลายอย่างที่ผมเองยังไม่ได้เอ่ยถึง แต่เหนือสิ่งอื่นใดคือ สิ่งที่เกิดขึ้นในตอนนี้ที่เราอาจจะเรียกได้ว่ารับมือยากนั้น กำลังเข้ารูปเข้ารอยได้อย่างไม่น่าเชื่อ เพราะเหล่า Developer ต่างก็มีการปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว แน่นอนว่าช่วงเวลานี้สิ่งที่เราได้เห็นก็คือกลยุทธ์และไอเดียต่างๆ มากมายจริงๆ ครับ ที่เหล่า Developer งัดออกมาสู้กับสถานการณ์ตอนนี้ ซึ่งถือว่าเป็นการปรับตัวตามพฤติกรรมของผู้บริโภคที่แปรผันไปอย่างรวดเร็วเช่นกัน เรียกได้ว่าใครปรับตัวได้เร็ว ก็ยิ่งได้เปรียบนั่นเองครับ
…นักสืบอสังหา