‘จุฬาฯ – สามย่าน’ ทำเลทองถิ่นนิสิตจุฬาฯ อย่างที่ทราบกันดีย่านนี้เป็นย่านที่มีความอุดมสมบูรณ์สูง แถมยังอยู่ใกล้ย่านเศรษฐกิจ (CBD) สำคัญถึง 2 แห่งได้แก่ สีลม – สาทร และสยาม ซึ่งถือเป็นทำเลที่มีทั้งแหล่งงานและแหล่งการค้าขนาดใหญ่ ทำเลฝั่งสามย่านเลยได้รับอิทธิพลโดยตรงจากการหลั่งไหลเข้ามาของผู้คน จึงค่อนข้างมีความหลากหลายทั้งสถาบันการศึกษา, อาคารสำนักงาน, สถานที่ราชการ, แหล่งไลฟ์สไตล์และแหล่งช้อปปิ้ง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทั้งซื้ออยู่เอง ลงทุนปล่อยเช่า และซื้อเก็บเพื่อเกร็งราคาในอนาคต เพราะที่ดินที่จะนำมาพัฒนาคอนโดในย่านนี้เริ่มหายากขึ้น
วันนี้ผมเลยอยากจะแนะนำโครงการที่น่าสนใจ ‘The Nest Chula-Samyan’ คอนโด Low-Rise บนทำเลหายากใจกลางกรุง ที่เหลือเพียงไม่กี่ผืน ในราคาเริ่มเพียง 4.29 MB.*
โดยผมจะเริ่มจากตัวทำเลของโครงการก่อนเลย ‘จุฬาฯ – สามย่าน’ เป็นหนึ่งในทำเลที่การเดินทางง่ายและสะดวก โดยสามารถเชื่อมต่อได้หลายโซนสำคัญอย่าง สยาม, ชิดลม, สีลม, สาทร และเยาวราช ผ่านถนนสายหลักและสายรอง ไม่ว่าจะเป็น ถ.พระราม 4, ถ.สี่พระยา, ถ.พญาไท, ถ.ราชดำริ, ถ.สีลม และ ถ.พระราม 1 เป็นต้น อีกทั้งยังสามารถเชื่อมต่อกับทางด่วนศรีรัช และทางด่วนเฉลิมมหานคร ได้โดยตรง ใครที่ต้องดินทางออกนอกเมืองบ่อย ๆ จึงค่อนข้างตอบโจทย์ และสำหรับใครที่ไม่มีรถส่วนตัวมีขนส่งสาธารณะรองรับ MRT สายสีน้ำเงิน BTS สายสีเขียวเข้ม และสีเขียวอ่อนครับ แต่บอกตามตรงต่อให้นั่งรถประจำทาง ก็อาจจะต้องเผื่อเวลาสำหรับการจราจรหน่อย เพราะรถค่อนข้างติดเลยครับ
ส่วนตัวโครงการ ‘The Nest Chula-Samyan’ ตั้งอยู่ในซอยจินดาถวิล สามารถเดินไปยัง ถ.พระราม 4 ได้ในเวลาไม่ถึง 2 นาที และยังใกล้กับ MRT สามย่านในระยะเพียง 600 เมตร ซึ่งหากจะเดินทางมายังโครงการสามารถเข้า-เอาได้ถึง 2 ทางคือทางฝั่งถ.สี่พระยา ขับตรงเข้ามาในซอยจินดาถวิล ซึ่งเป็นถนน One way โครงการจะอยู่ซ้ายมือ และทางฝั่ง ถ.พระราม 4 ขับเข้ามาโครงการจะตรงทางแยกพอดีครับ
โดยปัจจุบันสามย่าน (พระราม 4) มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายเข้ามาปักหมุด ทั้งคอนโดและโครงการ Mixed Use ต่าง ๆ ทำให้สามย่านแทบจะไม่หลงเหลือกลิ่นอายความเป็นถิ่นที่อยู่อาศัยเก่าเลย แต่สำหรับซอยจินดาถวิล ผมมีความรู้สึกว่าบรรยากาศภายในซอยยังมีความเป็น Old Town ของสามย่านอยู่บ้าง เพราะภายในซอยแม้จะมีความคึกคักอยู่บ้าง แต่เมื่อเทียบกับทำเลติดถ.พระราม 4 ถือว่าค่อนข้างสงบ
ด้วยความศิวิไลซ์ต่าง ๆ ที่เข้ามาพัฒนาและเพิ่มศักยภาพให้กับทำเล ส่งผลให้บริเวณโดยรอบกลายเป็นทำเลที่มีคนอยากมาอาศัยอยู่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ที่ดินจึงหายากมากขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจาก 2 ปัจจัยหลัก ๆ คือหนึ่งที่ดินส่วนใหญ่เป็นเกือบทั้งหมดของสามย่าน เป็นที่ดินของทรัพย์สินราชการ อย่างโซนพระราม 4 ฝั่งทางเหนือ ก็เป็นพื้นที่ของจุฬาฯ ไปเกินครึ่ง อสังหาฯส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นเลยถูกพัฒนาออกมาในรูปแบบ Leadhold ซะเยอะ ซึ่งค่อนข้างจะแตกต่างกับโซนพระราม 4 ฝั่งใต้ เห็นได้ชัดโครงการที่เกิดขึ้นในฝั่งนี้จะเป็น Freehold แต่ถึงอย่างนั้นราคาก็ค่อนข้างที่จะสูงปรี๊ด เพราะ Demand ส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง ฉะนั้นการจะหาซื้อคอนโดหรืออาคารชุด Freehold บริเวณสามย่านจึงเป็นเรื่องยากอยู่พอสมควร
และอีกปัจจัยที่ทำให้จุฬา – สามย่านกลายเป็นทำเลหายาก คือราคาที่ดินที่เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผมจะขออ้างอิงจากราคาประเมินที่ดิน 2 รอบได้แก่
◾ ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2551 – 2554 ราคาเฉลี่ย 330,000 บ./ตร.ว.
◾ ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2566 – 2569 ราคาเฉลี่ย 450,000 บ./ตร.ว.
ซึ่งเมื่อดูภาพรวมจะเห็นได้ว่ามีอัตราการเติบโตขึ้นถึง 36.4% ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณ ถ.พระราม4 มีราคาแพง Developer หลายเจ้าเลยเลือกที่จะพัฒนาเป็นคอนโด Leadhold ครับ ส่วนโครงการ ‘The Nest Chula-Samyan’ เป็นคอนโด Freehold ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 160,000 – 170,000 บาท/ตร.ม ถือว่าราคาดีกว่าคอนโด Freehold อื่น ๆ บนทำเลอยู่พอสมควร
และด้วยความที่สามย่านเป็นทำเลใกล้สถานศึกษาชั้นนำ และแหล่งงานหลายแห่ง อาทิ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, โรงเรียนสาธิตจุฬาฯ, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา โรงเรียนสาธิต มศว ปทุมวัน และบริษัทต่าง ๆ ทำให้ Demand ในพื้นที่มีความชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น นักเรียน, นักศึกษา, บุคลากรทางการศึกษา, บุคลากรทางการแพทย์, พนักงานออฟฟิศ, First Jobber และนักธุรกิจ แต่ต้องบอกก่อนว่า Supply ในย่านนี้เหลืออยู่ไม่มาก เพราะอย่างที่ผมได้กล่าวไปข้างต้นว่าตัวทำเลหายากขึ้น เลยค่อนข้างที่จะสวนทางกับความต้องการของ Demand ในตลาดพอสมควร แน่นอนว่าที่ดินหายาก มันก็ต้องแลกมากับราคาที่สูงตามไปด้วย ก็ต้องมาดูกันต่อว่าโครงการนี้จะเป็นยังไง จะคุ้มค่ากับราคาที่ต้องจ่ายหรือเปล่า
จุฬา – สามย่าน – พระราม 4
Commercial District
ต่อมาเรามาดูความอุดมสมบูรณ์ของทำเลกันบ้าง ในระยะใกล้ จะมีร้านค้าร้านอาหารอยู่ภายในซอยประปราย แต่ถ้าออกไปยังถนนพระราม 4 จะมีร้านอาหารให้เลือกเต็ม 2 ข้างทาง หรือถ้าไม่รู้จะเลือกร้านไหน ก็ยังสามารถเลยไปเดินเล่นแถวบรรทัดทอง ย่านของกินที่กำลังเป็นกระแสได้เช่นกัน
ส่วนสายเดินห้างสรรพสินค้า ไม่ต้องกังวล เพราะมีเยอะมาก ถ้าใกล้สุดก็ต้องจามจุรีสแควร์และสามย่านมิตรทาวน์ ภายในมีร้านอาหารเปิด 24 ชั่วโมง ถือว่าตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง และน้อง ๆ นักศึกษาที่ต้องอ่านหนังสือจนดึก แต่ถ้าขยับออกไปหน่อย สามารถเข้าถึงจุดศูนย์รวมห้างสรรพสินค้าและร้านค้าชั้นนำอย่าง สยาม ซึ่งมีทั้ง สยามพารากอน, สยามสแควร์, สยามสแควร์วัน, สยามดิสคัฟเวอรี่, สยามเซ็นเตอร์, มาบุญครอง และ Central World ครับ
The Nest Chula Samyan
ให้ความทรงจำดี ๆ โอบล้อมชีวิตคุณทุกช่วงวัย
โครงการ The Nest Chula – Samyan เป็นคอนโดมิเนียม Low Rise ตั้งอยู่บนที่ดินประมาณ 2.4 ไร่ จำนวน 2 อาคาร สูง 8 ชั้น มีลานจอดรถชั้นใต้ดิน 2 ชั้น จอดได้ประมาณ 132 คัน หรือ 40% (ไม่รวมซ้อนจอด) ทั้งหมด 332 ยูนิต โดยแบ่งออกเป็น อาคาร A 149 ยูนิต และอาคาร B 183 ยูนิต ซึ่งชั้นพักอาศัยจะอยู่ตั้งแต่ชั้น 1-8 ส่วนพื้นที่ส่วนกลางจะอยู่ที่ชั้น 1 และชั้น Rooftop โดยแต่ละอาคารจะมีลิฟต์ให้อาคารละ 2 ตัว ซึ่งมีอัตราส่วนอาคาร A อยู่ที่ 75 : 1 และอาคาร B อยู่ที่ 92 : 1 ถือว่าไม่หนาแน่นมาก
โดยจุดที่น่าสนใจของโครงการคือ เรื่องความเงียบและเป็นส่วนตัว เนื่องจากการเป็นคอนโด Low Rise ข้อดีอันดับแรก ๆ ที่เห็นได้ชัดคือ ราคาถูกกว่า แต่โลเคชั่นดีจนแทบจะไม่ต่างกันเลยด้วยซ้ำ เพราะถ้าสังเกตโซนนี้ถ้าเป็นคอนโด Freehold มักเป็นคอนโด High Rise ราคาเฉลี่ยส่วนใหญ่มีสองแสนบวกอยู่แล้ว สองเป็นส่วนตัวเพราะยูนิตน้อย ทำให้สามารถช่วยลดปัญหาความวุ่นวายได้ ดังนั้นหากใครต้องการความสงบ เป็นส่วนตัว The Nest Chula Samyan จึงถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ
Facility
สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่โครงการให้มา สามารถรองรับกิจกรรมทั้ง การพักผ่อน และออกกำลังกาย ไม่ว่าจะเป็น
◼ Lobby
◼ Fitness Room เครื่องออกกำลังกายประมาณ 10 เครื่อง สามารถมองเห็นวิวสระว่ายน้ำ
◼ Marble Swimming Pool สระระบบเกลือ มีสระเด็กแยก ขนาดประมาณ 20 x 4.5 เมตร ลึก 1.20 เมตร
◼ Co-Working Space
◼ Sky Yoga
◼ White Cloud Plunge Pool สระระบบเกลือ ขนาดประมาณ 9.5 x 3.5 เมตร ลึก 1.20 เมตร
◼ Grand cascade corridor
ซึ่งถ้าพิจารณาดูแล้ว อาจจะไม่ได้เยอะมาก เมื่อเทียบกับโครงการอื่น ๆ แต่ถือว่ามีครบ เพราะเอาจริงผมเห็นมาเยอะ บางโครงการมีส่วนกลางเยอะมาก แต่ไม่สามารถใช้งานได้จริง สำหรับที่นี่โครงการคัดมาแล้วว่าทุกฟังก์ชันสามารถใช้งานได้จริง โดยค่าส่วนกลางจะอยู่ที่ 55 บาท/ตร.ม. ครับ
รูปแบบห้องหลากหลายตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์
สำหรับไทป์ห้องของโครงการ ‘The Nest Chula – Samyan’ มีให้เลือกค่อนข้างหลากหลาย โดยมีทั้งหมด 9 ไทป์ด้วยกันครับ ส่วนใหญ่ขายหมดแล้ว จาก 332 ยูนิต เหลืออยู่ประมาณ 50 ยูนิต
◼ TYPE A 1 Bedroom 21.14 – 36.76 SQ.M.
◼ TYPE G 1 Bedroom Plus ขนาด 36.91 SQ.M.
◼ TYPE H 2 Bedroom 1 Bathroom ขนาด 47.35 – 47.44 SQ.M.
◼ TYPE I 2 Bedroom 2 Bathroom ขนาด 49.39 SQ.M.
และวันนี้ผมพาทุกคนมาเปิดห้องตัวอย่าง 2 รูปแบบ ให้ชมกันครับ ขอเริ่มที่
1 BEDROOM 27.61 SQ.M.
ห้องนี้จะเป็นห้องตอนลึก ซึ่งห้องรูปแบบนี้เป็นที่นิยมมาก เพราะการจัดวาง Lay Out แบบนี้ช่วยให้พื้นที่ Living Area ดูกว้างขึ้น และยังสามารถเชื่อมต่อกันกับห้องนอนได้ ส่วนห้องน้ำ ห้องครัว และระเบียง จะแยกส่วนชัดเจน
ก่อนจะเข้าไปภายในห้องอย่างแรกเลยประตูจะได้เป็นประตูไม้ HDF พร้อม Digital Door Lock และเมื่อเข้ามาภายในห้องจะเจอกับห้องนั่งเล่น ชิดกับประตูจะเป็นตู้รองเท้า Built-in ซึ่งทางโครงการให้มาเช่นกัน ส่วนความสูงจากพื้นถึงเพดานจะอยู่ที่ 2.5 เมตร และพื้นปูด้วย SPC ลายไม้ หนา 8 มม.
โดยห้องนั่งเล่นจะเชื่อมต่อกันกับห้องนอน ถูกกั้นด้วยประตูบานเลื่อนกระจก 3 ตอนสูงเต็มผนัง ช่วยให้ห้องดูกว้าง ไม่อึดอัด แต่ยังมีความเป็นสัดเป็นส่วน และที่ผมชอบที่สุดคือ หากเปิดผ้าม่าน ห้องนั่งเล่นจะได้รับแสงธรรมชาติผ่านทางหน้าต่างบริเวณห้องนอนด้วย ตอนกลางวันก็จะช่วยประหยัดพลังงานได้ดีเลย แต่อาจจะต้องหากระจกที่สามารถกันการมองเห็นจากภายนอกเปลี่ยน เพราะวัสดุที่ทางโครงการให้มา สามารถมองเห็นได้จากภายนอก ซึ่งสำหรับโซนนี้สามารถวางโซฟา 2-3 ที่นั่ง และโต๊ะกลางได้สบาย ๆ ทั้งยังมีพื้นที่เหลือวางโต๊ะเล็ก ๆ ด้านข้างได้ด้วย โดยระยะดู TV อยู่ที่ 2.15 เมตร วาง TV ขนาดประมาณ 30 นิ้วผมว่ากำลังดี
ถัดมาจะเป็นพื้นที่สำหรับวางโต๊ะรับประทานอาหาร วางได้ประมาณ 2 ที่นั่ง ส่วนพื้นที่ห้องครัวจะได้เป็นครัวติดระเบียง ซึ่งสามารถกั้นประตูเพิ่มเติมให้เป็นครัวปิดได้ ภายในห้องครัวจะได้รับเคาน์เตอร์และชั้นเก็บของ Built-in แบบในห้องตัวอย่างเลยครับ ส่วนห้องน้ำจะอยู่ฝั่งเดียวกันกับห้องครัวและระเบียง โดยเครื่องสุขภัณฑ์จะเป็นของ American Standard ทั้งหมด
สุดท้ายห้องนอน สามารถวางเตียงขนาด 5 ฟุตได้พอดี และสำหรับใครที่อยากได้ TV ก็แนะนำเป็น TV แบบแขวนผนังแทน เพื่อประหยัดพื้นที่ปลายเตียง ภายในห้องนอนจะได้หน้าต่างบานกว้าง ทำให้ได้รับแสงจากธรรมชาติเต็มที่ และยังสามารถมองเห็นวิวได้กว้างขึ้นด้วยครับ
การวางผังห้องแบบนี้ข้อดีคือ ห้องดูโปร่งขึ้น แม้พื้นที่จะกระชับ ส่วนเวลาทำอาหารสามารถเปิดประตูระเบียงเพื่อระบายอากาศได้ ทำให้ไม่ต้องกังวลเรื่องกลิ่นไม่พึงประสงค์ ห้องนี้เลยเหมาะกับผู้ที่อยู่ 1-2 คน ไม่เน้นพื้นที่ใช้งานมากนัก แต่ยังมี Space เหลือสำหรับทำกิจกรรมส่วนตัวครับ
1 BEDROOM 33.77 SQ.M.
และสำหรับห้องที่ 2 ห้องนี้แปลนห้องจะถูกแบ่งพื้นที่การใช้งานเป็นสัดส่วนมากกว่าห้องแรก ด้วยขนาดพื้นที่ที่ใหญ่กว่า ทำให้สามารถใช้งานได้มากกว่า
ห้องนี้การวาง Lay Out จะแตกต่างจากห้องก่อนหน้า ตรงที่เมื่อเข้ามาภายในห้อง จะเจอกับส่วนครัวก่อน โดยขนาดค่อนข้างกว้าง มีเคาน์เตอร์ Built-in มาให้เช่นกันตามแบบในห้องตัวอย่างเลย ส่วนอีกฝั่งจะเป็น Built-in ชั้นวางของสามารถเก็บเครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ ได้ เช่น กาต้มน้ำ หม้อหุงข้าว หรือจะเก็บจาน ชาม ก็ได้เช่นกัน ซึ่งมีปลั๊กไฟมาให้ด้วย ติดกันเลยจะเป็นตู้ใส่รองเท้าเหมือนกันกับห้องแรก โดยประตูครัวจะเป็นประตูกระจกบานเลื่อนเปิด 2 ข้าง (กรอบบานอะลูมิเนียม Powder Coat) ทำให้ห้องดูกว้างและไม่อึดอัด ทั้งยังช่วยกันเรื่องกลิ่นไม่พึงประสงค์อีกด้วยครับ
ต่อมาเป็นพื้นที่ห้องนั่งเล่น ซึ่งจะเชื่อมต่อกันกับระเบียง พื้นจะปู SPC ลายไม้ หนา 8 มม. มีความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดานอยู่ที่ 2.5 เมตร แน่นอนว่าห้องติดระเบียงแบบนี้ ได้รับแสงจากธรรมชาติโดยตรงจากระเบียง สามารถวางโซฟา 2-3 ที่นั่ง และวางโต๊ะกลางได้สบาย ซึ่งยังเหลือพื้นที่สำหรับวางโต๊ะเล็ก ๆ ด้านข้างได้อีก ส่วนมุมที่ติดกับประตูกระจก จะเป็นพื้นที่สำหรับวางโต๊ะรับประทานอาหารขนาด 2 ที่นั่ง ถัดไประเบียง ไทป์นี้มีพื้นที่ค่อนข้างกว้าง ขนาดประมาณ 2.55 x 0.80 เมตร ปูด้วยกระเบื้องเซรามิก สามารถหาโต๊ะมาทำเป็นมุมจิบกาแฟยามเช้าได้
และสำหรับห้องนอน จะถูกแยกเป็นสัดส่วน ให้ความรู้สึกเป็นส่วนตัวมากกว่า มีห้องน้ำในตัว ทำให้ใช้งานห้องน้ำได้สะดวก แต่เวลามีแขกอาจจะทำให้เสียพื้นที่ส่วนตัวตรงนี้ไป ซึ่งเมื่อเข้ามาภายในห้องนอนจะเจอกับตู้เสื้อผ้า Built-in และโต๊ะเครื่องแป้งตรงกลางก่อน ห้องจริงก็จะได้รับเหมือนห้องตัวอย่าง ส่วนฝั่งซ้ายเป็นพื้นที่พักผ่อน และฝั่งขวาจะเป็นห้องน้ำ โดยห้องนอนวางเตียงขนาดใหญ่ 5 – 6 ฟุตได้เลย
ห้องนี้จะพิเศษกว่าห้องแรกตรงที่ บริเวณหน้าต่างจะได้ช่องแสงขนาดใหญ่เต็มผนัง ทำให้สามารถรับแสงธรรมชาติได้เยอะ ซึ่งจะได้ Day Bed สำหรับนั่งพักผ่อนมาให้ด้วยครับ
โดยรวมผังห้องแบบนี้จะเหมาะกับผู้พักอาศัย 1-2 คน ที่ชอบให้ห้องนอนเป็นสัดส่วน และมีห้องน้ำในตัว รวมถึงต้องการความเป็นส่วนตัวในเวลาพักผ่อนครับ
โครงการนี้เหมาะกับใคร?
ภาพรวมสำหรับโครงการนี้ ส่วนตัวผมมองว่าถ้าคิดจะลงทุน ซื้ออยู่เองน่าจะคุ้มค่ากว่า เพราะด้วยตัวโครงการเป็น Freehold ฉะนั้นในด้านผลตอบแทนจากการถือครองกรรมสิทธิ์ Cap Gain เฉลี่ย 5% – 6% ต่อปี ในอนาคตมีโอกาสที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นตาม
…ดังนั้น ผมขอสรุปในมุมมองนักสืบอสังหา อีกครั้งดังนี้ครับ
ทำเล : ทำเลดีตั้งอยู่ใจกลางเมือง เหมาะกับคนที่ต้องการซื้ออยู่เอง และซื้อเก็บเพื่อเกร็งราคาในอนาคต เพราะที่ดินที่จะนำมาพัฒนาคอนโดในย่านนี้เริ่มหายากขึ้น บวกกับเป็นโครงการ Freehold ฉะนั้นในด้านผลตอบแทนจากการถือครองกรรมสิทธิ์ โอกาสจะได้ Cap Gain มีอยู่แล้ว ซึ่งสำหรับคนที่ทำงานในย่านพระราม 4 และนิสิตจุฬาฯ ที่กำลังมองหาคอนโด ทำเลตรงนี้ตอบโจทย์หาของกินง่าย และเดินทางสะดวก
ราคา : ราคาเริ่มต้น 4.29 MB.* หรือเฉลี่ยไม่เกิน 200,000 บาท/ตร.ม. ประมาณ 170,000-190,000 บาท/ตร.ม. เหมาะสำหรับใครที่ต้องการลงทุนระยาว หรือซื้ออยู่เองมากกว่า ลงทุนปล่อยเช่า เพราะถ้าคิดจะลงทุนปล่อยเช่า ด้วยราคาเท่านี้ อาจจะต้องรอต่างชาติหน่อยครับ
ส่วนกลาง : พื้นที่ส่วนกลางไม่ได้มีอะไรหวือหวามาก แต่มีค่อนข้างครบเลย เน้นการใช้งานจริงมากกว่าปริมาณ
รูปแบบห้องและสเปก : รูปแบบห้องพักที่นี่มีค่อนข้างเยอะ ตอบโจทย์การใช้งาน เพราะมีให้เลือกหลากหลาย
สำหรับใครที่สนใจ สามารถลงทะเบียน ได้ที่ : https://bit.ly/3F5bqN3